Locazione abitativa

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Il rinnovo e la disdetta nel contratto di locazione abitativo

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Alla prima scadenza del contratto di locazione abitativo, cioè dopo 4 anni, o dopo tre anni nel caso di canone convenzionato, il locatore può avvalersi della facoltà di diniego di rinnovo del contratto, dandone comunicazione al conduttore con avviso di almeno sei mesi. Il diniego alla prima scadenza è però possibile solo per i seguenti motivi:

a) quando il locatore intenda destinare l'immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado;

b) quando il locatore, persona giuridica, società o ente pubblico o comunque con finalità pubbliche, sociali, mutualistiche, cooperative, assistenziali, culturali o di culto intenda destinare l'immobile all'esercizio delle attività dirette a perseguire le predette finalità ed offra al conduttore altro immobile idoneo e di cui il locatore abbia la piena disponibilità;

c) quando il conduttore abbia la piena disponibilità di un alloggio libero ed idoneo nello stesso comune;

d) quando l'immobile sia compreso in un edificio gravemente danneggiato che debba essere ricostruito o del quale debba essere assicurata la stabilità e la permanenza del conduttore sia di ostacolo al compimento di indispensabili lavori;

e) quando l'immobile si trovi in uno stabile del quale è prevista l'integrale ristrutturazione, ovvero si intenda operare la demolizione o la radicale trasformazione per realizzare nuove costruzioni, ovvero, trattandosi di immobile sito all'ultimo piano, il proprietario intenda eseguire sopraelevazioni a norma di legge e per eseguirle sia indispensabile per ragioni tecniche lo sgombero dell'immobile stesso;

f) quando, senza che si sia verificata alcuna legittima successione nel contratto, il conduttore non occupi continuativamente l'immobile senza giustificato motivo;

g) quando il locatore intenda vendere l'immobile a terzi e non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione. In tal caso al conduttore è riconosciuto il diritto di prelazione, da esercitare con le modalità di cui agli articoli 38 e 39 della legge 27 luglio 1978, n. 392.

La disdetta del contratto di locazione abitativo alla prima scadenza è quindi limitata solo a queste ipotesi. Inoltre, nella lettera di disdetta dovrà essere specificato, a pena di nullità, il motivo che giustifica la disdetta.

Nel caso il locatore abbia riacquistato la disponibilità dell'alloggio per un uso illeggittimo della facoltà di disdetta al primo rinnovo, il locatore è tenuto a corrispondere un risarcimento al conduttore, non inferiore a 36 mensilità dell'ultimo canone di locazione percepito.

Invece, nel caso il locatore abbia usufruito del diritto di disdetta al primo rinnovo, ma non abbia adibito l'immobile agli usi per i quali ha esercitato tale diritto (punti a-g), il conduttore ha diritto al ripristino dei rapporti di locazione o ad un equo risarcimento.

Diversamente, al conduttore è permesso recedere dal contratto in qualsiasi momento, purchè ricorrano gravi motivi e dia comunicazione al locatore con preavviso di almeno 6 mesi. Questo vuol dire che il conduttore può recedere dal contratto anche antecedentemente alla prima scadenza, con la sola motivazione di gravi motivi, che vengono definiti come fatti estranei alla volontà del conduttore, imprevedibili e sopravvenuti rispetto alla stipula del contratto di locazione, che rendono gravosa la prosecuzione del rapporto locativo (come ad esempio la crescita del nucleo familiare).

Al secondo rinnovo, ciascuna delle parti ha diritto di chiedere la prosecuzione del contratto a nuove condizioni o di rinunciarvi, comunicando la disdetta con lettera raccomandata da inviare almeno 6 mesi prima della scadenza. A sua volta, l'altra parte, deve rispondere entro 60 gg dalla data di ricezione, proponendo un accordo alle proprie condizioni. In mancanza di risposta, o se non si raggiunge un accordo tra le parti, il contratto di locazione abitativo scadrà al termine della durata prevista.

In mancanza di disdetta nei tempi previsti il contratto è rinnovato automaticamente, alle medesime condizioni perviste dall'originario accordo.

In questa sezione potete trovare gli articoli sul contratto di locazione abitativo, sul regime contrattuale della locazione abitativa, sul canone di locazione e sul rinnovo e disdetta della locazione.

avv. Nicola Ferrante

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Nota: si precisa che gli articoli presenti su questo sito sono da considerarsi come un riassunto, a mero titolo informativo, della più ampia disciplina dei contratti. Lo studio non si assume nessuna responsabilità per l'uso di tali informazioni. Gli articoli sono protetti dalla legge sul diritto d'autore.

Il regime del contratto di locazione abitativo

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Se al momento della consegna dell'immobile al conduttore, sono presenti gravi vizi che rendono l'abitazione non idonea ad essere accupata, o che diminuiscano tale idoneità, il conduttore può chiedere la risoluzione del contratto o una diminuzione del corrispettivo di locazione.

Ciò vale anche se nel corso della locazione emergano gravi vizi dell'immobile, che rendano difficoltosa l'abitabilità dello stesso.

Il locatore non può compiere sull'immobile innovazioni o modifiche che diminuiscano il godimento della cosa da parte del conduttore. Se nel corso della locazione l'immobile necessita di riparazioni urgenti, il conduttore le deve comunque tollerarle. Se tali lavori continuano per oltre 20 giorni il conduttore ha diritto ad una riduzione del corrispettivo della locazione.

Nel corso del rapporto di locazione il conduttore può realizzare dei miglioramenti all'immobile locato, purchè non muti la natura e la destinazione pattuita. Questi interventi devono lasciare intatta la struttura fondamentale dell'immobile, anche se ne accrescono il godimento e il valore.

Nel caso non ci sia stato il consenso del locatore a tali miglioramenti, il conduttore non ha diritto al alcuna indennità o indennizzo al tremine della locazione. Se invece vi è stato l'espresso consenso del locatore, questo è tenuto a corispondere una indennità pari al valore dei miglioramenti al tempo della riconsegna.

Inoltre, nel caso il conduttore esegua addizioni sull'immobile, ha diritto a toglierle al termine della locazione, sempre che ciò non danneggi l'immobile. Nel caso il locatore preferisca mantenere le addizioni, deve pagare al conduttore un indennità pari al valore delle addizioni al tempo della riconsegna.

Il conduttore può sublocare l'immobile ad altre persone, salvo che nel contratto tale pratica sia espressamente esclusa. In caso di sublocazione il locatore potrà esigere i canoni di locazione sia nei confronti del conduttore sia verso subconduttore. Inoltre, la risoluzione del contratto di locazione ha affetto anche nei confronti del subconduttore, che dovrà rilasciare l'immobile.

Il conduttore risponde del danneggiamento e del deterioramento dell'immobile, qualora non dimostri che tali fatti sono accaduti per causa a lui non imputabile. Inoltre è responsabile dei danneggiamenti dovuti a terze persone che ha ammesso, anche in via temporanea, nell'immobile.

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La durata e il canone nel contratto di locazione abitativo

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La locazione immobiliare ad uso abitativo è disciplinata dalla legge n. 431 del 1998. Con questa legge il legislatore propone due schemi contrattuali, uno a canone libero e uno a canone convenzionato o concordato.

Nel primo contratto, a canone libero, si consente alle parti di accordarsi liberamente sull'ammontare del canone di locazione, ma viene previsto un vincolo di durata del rapporto, fissato in 4 anni, e di ulteriori 4 anni al primo rinnovo (detto anche 4+4).

Nel contratto a canone convenzionato, l'ammontare del canone è invece determinato in base a criteri stabiliti da enti locali e associazioni di categoria. In questo caso è pervista però una durata minore, cioè di 3 anni, e di ulteriori 2 anni al primo rinnovo (detto anche 3+2).

Le parti non possono quindi stipulare contratti di locazione che abbiano una durata minima inferiore a quelle già previste.

Per i contratti di locazione abitativo è sempre richiesta la forma scritta, pena la nullità dello contratto stesso.

Secondo la normativa, è nullo ogni patto inteso a determinare un importo del canone di locazione superiore a quello risultante dal contratto regolarmente registrato. E' inoltre nullo ogni patto che deroga alla durata minima del contratto previsto dalla legge (cioè 4+4 o 3+2).

Il locatore non può interrompere la locazione, se non alla sua prima scadenza.

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Il contratto di locazione abitativo

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La locazione ad uso abitativo è il contratto con il quale una parte si obbliga a far godere all'altra una cosa mobile o immobile per un dato tempo, verso un determinato corrispettivo. Il contratto deve essere stipulato per iscritto. La locazione ad uso abitativo non può stipularsi per un tempo eccedente i trent'anni.

Le obbligazioni principali del locatore nel contratto di locazione abitativo sono:

1) consegnare al conduttore l'immobile in buono stato di manutenzione, cioè con tutti gli accessori pattuiti e i requisiti essenziali e strumentali per servire all'uso convenuto. Questo vuol dire che l'immobile deve avere i requisiti minimi, anche dal punto di vista legislativo, per essere abitato.

2) mantenere l'immobile in stato da servire l'uso convenuto e in buono stato locativo. Nel corso della locazione il locatore deve eseguire tutte le riparazioni necessarie per mantenere l'immobile in buono stato e idoneo per poter essere abitato. Solo gli interventi di piccola manutenzione sono a carico del conduttore.

3) garantire il pacifico godimento dell'immobile nel corso della locazione. Cioè il locatore deve garantire il conduttore da eventuali molestie di terze persone che pretendano di avere diritti sull'immobile (es: terze persone rivendicano un diritto di usufrutto o abitazione sull'immobile)

Le obbligazioni principali del conduttore nel contratto di locazione abitativo sono:

1) prendere in consegna l'immobile e osservare la diligenza del buon padre di famiglia nel servirsene per l'uso detreminato nel contratto. Tale obbligo riguarda la prevenzione di ogni abuso nel godimento del bene da parte del conduttore che comporti un danno all'immobile e di qualsiasi comportemento lesivo degli interessi del locatore. Inoltre, il conduttore non potrà effettuare innovazioni sull'immobile, che mutino la sua natura e la destinazione d'uso.

2) dare il corrispettivo pattuito nel contratto nei termini convenuti. Tale obbligo riguarda il tempestivo versamento del canone e delle altre spese accessorie. Il macato pagamento del canone può giustificare la risoluzione del contratto di locazione.

3) restituire l'immobile locato al termine della locazione. Il conduttore deve restituire l'immobile nello stato medesimo in cui l'ha ricevuto e in conformità con la descrizione fatta dalle parti, fatto salvo il deterioramento e il consumo dovuto all'uso della cosa.

Nel caso il conduttore sia in ritardo nel riconsegnare l'immobile, deve corrispondere al locatore il canone convenuto fino alla consegna dell'immobile.

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